Cena ofertowa- problem dzisiejszej sprzedaży

Rynek nieruchomości galopuje. Coraz wyższe ceny nieruchomości nikogo już nie dziwią, mimo dobrej koniunktury na sprzedaż, dużo ofert pojawia się i nie znika z rynku przez długie miesiące. Dlaczego? Przyjrzyjmy się temu co jest na samym starcie- czym jest cena ofertowa? Odpowiedź wydawać mogłaby się bardzo prosta, ale czy w rzeczywistości taka jest? Obserwując rynek nieruchomości, rozmawiając z agentami, prowadząc spotkania z klientami nasuwa się kilka możliwych odpowiedzi skąd przy ofercie pojawia się taka, a nie inna cena. Wszystko zależy od perspektywy, mianowicie:

  1. Dla pośrednika ceną ofertową będzie kwota po przeanalizowaniu: cena transakcyjna podobnej nieruchomości + porównanie do bieżących ofert na rynku + ewentualny dodatek za lepsze wyposażenie + mały margines negocjacyjny dla kupującego. Ważna rzecz! Wycena w tym przypadku odbywa się z uwzględnieniem standardu nieruchomości, nie tylko sztywnych parametrów typu metraż i ilość pokoi.
  2. W przypadku inwestora propozycja pierwotna będzie wypadkową ceny zakupu, kosztów poniesionych w związku z transakcją i ewentualnym remontem oraz marżą. Logiczne jest, że będzie to biznesowa kalkulacja, bo taki też zamiar przyświeca transakcji (zarobek).
  3. Rzeczoznawca porówna ceny transakcyjne z obszaru, w którym znajduje się nieruchomość, zestawi parametry i wytypuje cenę za metr na podstawie sztywnych danych, nie mogąc porównać stanu i wyposażenia nieruchomości, które były wcześniej przedmiotem sprzedaży.
  4. Klienci zastosują wszechstronne techniki wyceny. Często spotykamy się tu z techniką „moje jest lepsze”. Czyli na portalu znajduje podobną ofertę w bloku obok, biorę cenę (często przedrożona, ale tego nie wiem!) dodaje 50tys, bo przecież moje jest ładniejsze 😊 Dużo osób wykona szybką kalkulacje- cena zakupu + wkład wydany w wykończenie/remont + coś na górkę= cena ofertowa. Nieliczni podejdą do sprawy na chłodno, bez sentymentów, a co za tym idzie obiektywizmu brak.

To nie są wszystkie możliwe warianty/perspektywy, które stosowane są na rynku nieruchomości. Każdy skorzysta z własnych metod wyceny- czy będą one wyuczone, wypracowane czy po prostu wymyślone dla jednej nieruchomości. Jaka sprawdza się najlepiej? Tu każdy powinien ocenić sam, według swoich potrzeb tempa sprzedażowego. Pewne jest to, że na rynku zapanowała swego rodzaju wolna amerykanka i swoisty wyścig nie o czas zbycia, a o coraz to wyższą cenę ofertową i transakcyjną. Kawalerka za 300tys? Żaden problem. Rok temu wyśmiana, dziś znajduje swoje miejsce na portalach.

Czy tak powinno to wyglądać? Czy panujemy nad tym co dzieje się na rynku? Czy nie zapędziliśmy się w ustalaniu cen ofertowych, kierowani pobudkami nie do końca obiektywnymi? Podchodząc do tematu sprzedaży własnej nieruchomości znajdź chwilę na refleksję i zastanów się czy chcesz sprzedać, czy sprzedawać, czy masz czas, czy też dla dobra rodziny nie będziesz testował ile rynek jest w stanie dać Tobie w danym momencie. Zastanów się czy masz w sobie obiektywizm i chłodne spojrzenie na sytuacje. Dokonaj własnej kalkulacji zanim zabierzesz się za typowanie ceny ofertowej.

autor: Agnieszka Urbańska