Księga wieczysta- co się w niej czai?

Jak mawia stare przysłowie- nie taki diabeł straszny, jak go malują J Księgi wieczyste dla osób niezwiązanych z branżą nieruchomości  mogą wydawać się tematem  trudnym i enigmatycznym. Nic dziwnego, jeśli na co dzień nie obcuje się z zagadnieniami związanymi z prawem ciężko odnaleźć się w nich bez żadnego doświadczenia lub konsultacji z ekspertem. W większości przypadków wiedza o księgach wieczystych zaczyna się na tym, że po pierwsze znajdują się tam informacje dotyczące nieruchomości, a po drugie że ma być ona „czysta” i na tym też zwykle owa wiedza się kończy. Kiedy pojawia się jakakolwiek wzmianka lub wpis który może wzbudzić niepokój, pojawia się również szybka rezygnacja z zakupu nieruchomości. Czy tak powinno to wyglądać?

Na co zwrócić uwagę?

Rejestr publiczny, którym są księgi wieczyste, jest jawny i ogólnie dostępny dla wszystkich. W praktyce oznacza to tyle, że każdy może je przeglądać w dogodnym dla siebie momencie korzystając ze strony internetowej udostępnionej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Istotną cechą jest domniemanie, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością. W skrócie- to co widzimy on-line uznajemy za zgodne z aktualnym stanem prawnym (dotyczy działu II i IV). Niezwykłe udogodnienie pozwala nam w kilka minut „prześwietlić” sytuację danej nieruchomości, na co dokładnie powinniśmy zwrócić uwagę?

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów przedstawiających aktualny stan prawny nieruchomości, są to:

  • dział I:
    • I-O – oznaczenie nieruchomości. Warto upewnić się jakie jest przeznaczenie nieruchomości, czy jest to lokal mieszkalny, którego szukamy. Na co możemy tutaj trafić? Dobrym przykładem są poddasza, w których często pojawia się sformułowanie „lokal niemieszkalny” lub po prostu „strych”. Nie jest to nic złego oczywiście, jeśli kupujemy taką nieruchomość świadomie! W tym miejscu znajdziemy również informację o pomieszczeniach przynależnych, często będących istotnym kryterium przesądzającym o zakupie. Uwaga- dobra rada J skontroluj nazwę ulicy, numerację oraz metraż, bo zdarzają się rozbieżności.
    • I-Sp- spis praw związanych z własnością. Zawarta jest tu informacja o udziale w nieruchomości wspólnej oraz numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal.
  • dział II- własność. Tutaj sprawdzisz czy osoba, która chce sprzedać nieruchomość jest ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel. Zwróć uwagę na to, czy nie ma współwłaścicieli. Jeśli są, by uniknąć zgrzytów, sprawdź czy są oni zgodni co do sprzedaży.
  • dział III– prawa, roszczenia i ograniczenia. Dział newralgiczny, trzeba zachować wyjątkową czujność, bo wpisane są tu wszystkie obciążenia za wyjątkiem hipotek. Lista wpisów, które można tu znaleźć jest bardzo długa. Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym, ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym, roszczenie o przeniesienie własności, prawo dożywocia, służebność gruntowa, czy prawo pierwokupu- to  niektóre ograniczenia ujawniane w tym dziale. Może zdarzyć się sytuacja, gdy obciążenie nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Dla przykładu- dawne przepisy o notariacie nie nakładały na notariusza obowiązku o wpis np. dożywocia.
  • dział IV– hipoteka. Idealną sytuacją jest „brak wpisów”, jednak często zdarza się że nieruchomość została obciążona hipoteką. Transakcje z takim obciążeniem są powszechne, jednak trzeba maksymalnie zabezpieczyć sytuację, tak żeby wierzytelność zniknęła wraz z zakupem.

Kupować, czy nie kupować? – oto jest pytanie

Odpowiedź może być tylko jedna- kupować z głową lub ekspertem, który sprawdzić wszystkie aspekty od A do Z. Kluczowym słowem w przypadku transakcji kupna-sprzedaży jest pełna świadomość. Jeśli wady stanu prawnego zrekompensowane są ceną, a kupujący zdaje sobie z tego sprawę, nikt nie będzie miał pretensji. W rzeczywistości jednak wiele osób, szczególnie tych łowiących okazje, pokusi się o zakup „bubla prawnego” i dopiero wówczas szuka ratunku u specjalisty, zdecydowanie za późno. Osoba z doświadczeniem w nieruchomościach jest w stanie wyłapać i przede wszystkim skorygować niepożądane kwestie wcześniej, przed podjęciem jakiegokolwiek ryzyka zakupowego.

autor: Agnieszka Urbańska